Продажа актива не по рыночной цене риски

/ Загранпаспорт / Продажа актива не по рыночной цене риски

Содержание
  1. Продажа ос меньше остаточной стоимости риски
  2. Две стороны одной медали: налоговые последствия при проведении оценки активов и оценка для правильного исчисления налогов
  3. Если имущество продается ниже рыночной стоимости риски
  4. Покупка предприятия
  5. Цена товара ниже себестоимости, или налоговые риски распродажи
  6. Что будет если продать коммерческую недвижимость по цене ниже рыночной
  7. Многократное превышение рыночной цены в сделках с недвижимостью несет риски в спорах с налоговой о получении необоснованной налоговой выгоды
  8. Учёт долгосрочных активов к продаже: что изменилось в ПБУ 16/02
  9. Порядок учёта долгосрочных активов, предназначенных для продажи
  10. Вариант 1
  11. Вариант 2
  12. Вариант 3
  13. Отражение в отчётности
  14. Налоговый учёт долгосрочных активов, предназначенных для продажи
  15. Переходные положения
  16. Ситуация
  17. Налогообложение
  18. Бухгалтерский учет
  19. Бухгалтерская отчетность
  20. Сделки по продаже имущества между аффилированными компаниями. Последствия занижения стоимости при сделках
  21. Какие виды сделок могут быть между аффилированными компаниями?
  22. Пример 1: продажа имущества между аффилированными структурами по заниженной цене
  23. Пример 2: продажа активов между взаимозависимыми фирмами по завышенной цене
  24. По каким сделкам инспекция проведет контроль цен?
  25. К каким последствиям приводит занижение стоимости при сделках между взаимозависимыми компаниями?
  26. Что считать рыночной ценой сделки?
  27. Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия подобных сделок
  28. Как избежать налоговых санкций при продаже имущества между аффилированными лицами?
  29. Вопрос-ответ
  30. На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги
  31. Где проводятся торги
  32. Как купить у банка
  33. Размеры выгоды
  34. Дело рискованное
  35. Продажа актива не по рыночной цене риски
  36. Могут ли взаимозависимые юридические лица продавать товар друг другу по его себестоимости?
  37. Какие налоговые риски возникают в связи с реализацией услуг по цене ниже рыночного уровня?
  38. Продажа доли по заниженной стоимости
  39. Продажа недвижимости по заниженной цене — риски
  40. Продажа акций по рыночным ценам
  41. Нерыночные цены: решаем проблемы

Продажа ос меньше остаточной стоимости риски

/ / 17.04.2020 202 Views Статья 268 Налогового Кодекса РФ. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав 3.

Если остаточная стоимость амортизируемого имущества, указанного в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке.

Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Согласно п. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей

Две стороны одной медали: налоговые последствия при проведении оценки активов и оценка для правильного исчисления налогов

Важное 03 сентября 2010 г.

15:13 Олег Садовский, управляющий партнер REGAL Consulting Журнал «» № 9/2010 Каждая компания рано или поздно сталкивается с необходимостью определить стоимость того или иного имущества, а для каждого руководителя или акционера компании обоснованное представление о стоимости всего бизнеса, безусловно, позволяет принимать более взвешенные стратегические решения относительно дальнейшего развития компании, либо решения по реализации прав собственника.

Существуют случаи, когда проведение оценки продиктовано соответствующими законодательными актами и организации обязаны проводить оценку. Но в ряде случаев проведение процедуры определения рыночной стоимости только рекомендуется.

В любом случае, если компания приняла решение об осуществлении оценки того или иного вида актива, для тех или иных целей важно понимать возможные последствия при использовании результатов оценки и их отражении в бухгалтерском и налогом учетах.

Если имущество продается ниже рыночной стоимости риски

Таким образом, рассматриваемую операцию по реализации принадлежащих организации объектов недвижимости следует рассматривать для целей налогообложения в качестве операции по реализации товара.

Поскольку доходы от реализации недвижимого имущества не освобождаются от участия в формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), то организация в данном случае должна признать в налоговом учете доход от реализации товара на дату его получения.

В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов является день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) организации иным способом (кассовый метод).

Указанные доходы должны быть учтены при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с

Покупка предприятия

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 4 апреля 2014 г.А.Ю.

Скажем только, что оформить перевод допсоглашениями к старым трудовым договорам с работниками не получится. Ведь меняется не условие договора, а его сторона. Поэтому сотрудников придется увольнять, а потом принимать на работу в новую компанию, заключая новые трудовые договоры.

Состав покупаемого предприятия будет прописан в договоре. В него должно войти все имущество, предназначенное для деятельности предприятия, например:

Цена товара ниже себестоимости, или налоговые риски распродажи

Часто бывает так, что новая линейка товаров запускается в продажу еще до того, как полностью проданы товары старой. Или же просто спрос на товар значительно снизился, а может, компания осваивает новый сегмент рынка.

И тогда товар продается по сильно сниженным ценам. Но многие бухгалтеры опасаются уменьшать цену продажи ниже закупочной цены, поскольку это якобы и законом запрещено, и чревато доначислениями налогов.

Главное, чтобы эта цена устраивала обе стороны.

А еще за ценами следит Федеральная антимонопольная служба, чтобы предотвратить злоупотребления «больших игроков» в области ценообразования.

Что будет если продать коммерческую недвижимость по цене ниже рыночной

Бесплатная консультация по телефону: 8(800)350-83-64 Вся Россия Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости. Они будут работать если компания:

  1. оформит документы в надлежащем виде;
  2. докажет самостоятельность участников сделки
  3. запасется убедительными деловыми целями операций;

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д.

Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки. Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости.

Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе.

Многократное превышение рыночной цены в сделках с недвижимостью несет риски в спорах с налоговой о получении необоснованной налоговой выгоды

Важное По теме Читайте все материалы (240) по теме . Есть обновление (+137), в том числе: 21 декабря 2016 г.

Источник: https://help-avto76.ru/prodazha-aktiva-ne-po-rynochnoj-cene-riski-34052/

Учёт долгосрочных активов к продаже: что изменилось в ПБУ 16/02

Продажа актива не по рыночной цене риски

В российских правилах бухучёта появился новый вид активов — долгосрочные активы к продаже (п. 10.1 ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности»; здесь и далее ссылки на ПБУ 16/02 даны уже с учётом изменений, внесенных Приказом Минфина России от 05.04.2019 № 54н). К ним относятся:

  1. Объекты основных средств или других внеоборотных активов, если компания прекратила их использование в связи с принятым решением о продаже;
  2. Материальные ценности, которые не классифицированы как запасы и остались от выбытия внеоборотных активов или были извлечены в процессе их текущего содержания, ремонта, модернизации и реконструкции.

Объект, который не используется временно, долгосрочным активом к продаже не считается.

На дату, когда начинают выполняться все условия признания долгосрочного актива к продаже, этот актив нужно переклассифицировать в долгосрочный актив к продаже и учитывать уже по новым правилам.

Это первый случай в российских стандартах бухучёта, когда требование о переклассификации актива закреплено непосредственно в нормативном акте. Ранее Минфин России неоднократно разъяснял в отношении аналогичных ситуаций, что РСБУ не предусматривают такой возможности (см., например, Письмо Минфина России от 02.03.2010 № 03-05-05-01/04).

Бухгалтерский учёт долгосрочных активов, предназначенных для продажи, должен производиться по балансовой стоимости, которая была у них до переклассификации (например, ОС). В дальнейшем долгосрочные активы к продаже оцениваются в порядке, предусмотренном для оценки запасов (п. 10.2 ПБУ 16/02).

Может показаться, что в этой части российский порядок учета отличается от МСФО, в котором установлена оценка таких активов по наименьшей стоимости из балансовой стоимости и справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу (п. 15 МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращённая деятельность»).

Но на самом деле никакого расхождения здесь нет. Ведь п. 25 ПБУ 5/01 также обязывает организацию, не применяющую упрощенные способы учёта и отчётности, обесценить запасы, если их балансовая стоимость превышает текущую рыночную.

Поэтому и по российским правилам в балансе долгосрочные активы, удерживаемые для продажи, будут отражены по стоимости, не превышающей рыночную.

Порядок учёта долгосрочных активов, предназначенных для продажи

Порядок отражения долгосрочных активов к продаже на счетах бухучёта не регламентирован, поэтому организация должна определить его самостоятельно, закрепив своё решение в учётной политике. Возможно несколько вариантов.

Вариант 1

Можно отражать соответствующий актив на том же счёте бухучёта, на котором он учитывался до переклассификации, но с выделением в аналитическом учёте. Однако для формирования показателя долгосрочных активов к продаже в отчётности придётся «собирать» стоимость таких активов по всем счетам, на которых отражены внеоборотные активы, а это не всегда удобно.

Вариант 2

Другой путь — отражать долгосрочные активы к продаже на счёте учёта расходов будущих периодов (счёт 97). Они тоже отражаются в отчётности отдельной строкой (или в составе прочих активов) и выделяются в самостоятельный вид активов. В то же время по своей сути долгосрочные активы к продаже являются не расходами, а активами, поэтому этот вариант тоже нельзя считать удачным.

Вариант 3

Еще один способ — отражать долгосрочные активы к продаже на отдельном субсчёте к одному из счетов, на котором отражаются материально-производственные запасы — 10 «Материалы» или 41 «Товары». Это будет соответствовать сущности отражаемых активов.

Во-первых, это оборотные активы (активы, выбытие которых ожидается в течение года). Во-вторых, долгосрочные активы к продаже оцениваются в том же порядке, что и запасы.

В-третьих, отражение таких активов на счетах учёта запасов позволит отражать их стоимость в отчётности уже за вычетом возможного резерва под её снижение.

Мы советуем использовать счёт 41, так как по своей экономической сути долгосрочные активы к продаже близки именно к товарам. С момента классификации в этом качестве они предназначены для продажи в течение непродолжительного времени, причём именно в том состоянии, в котором они были в момент такой классификации.

Отражение в отчётности

В бухгалтерской отчётности новый вид активов отражается в составе оборотных активов, обособленно от других активов (п. 10.1 ПБУ 16/02). Это значит, что они могут отражаться отдельной строкой при существенности показателя или включаться в состав прочих оборотных активов, если их стоимость несущественна (Информационное сообщение Минфина России от 09.07.2019 № ИС-учет-19).

О долгосрочных активах к продаже нужно раскрывать следующую информацию:

  • описание активов, фактов и обстоятельств продажи;
  • прибыль или убыток, связанные с ними;
  • статья отчёта о финансовых результатах, в которую включены прибыль или убыток.

Если информация раскрывается по сегментам, то нужно также указать и отчётный сегмент, к которому относятся связанные с долгосрочными активами к продаже показатели. И даже если все показатели отчётности, связанные с долгосрочными активами к продаже, включены в «прочие» статьи баланса и отчёта о финансовых результатах, всё равно нужно раскрыть в пояснениях информацию, указанную в ПБУ.

Подготовить, проверить и сдать бухгалтерскую отчетность в ИФНС через интернет

Сдать бесплатно

Налоговый учёт долгосрочных активов, предназначенных для продажи

Изменения в ПБУ 16/02 никак не влияют на порядок исчисления НДС и налога на прибыль — в отличие от налога на имущество. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, налогом (по балансовой стоимости) облагается лишь то имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов ОС.

При переклассификации актив перестает быть ОС, поэтому и в налоговую базу при исчислении налога на имущество его остаточная стоимость не включается.

Прежде Минфин высказывался против переклассификации ОС и требовал начислять налог на имущество на стоимость ОС до их фактического выбытия.

Переходные положения

Если актив точно не будет использоваться по назначению, а в ближайшие 12 месяцев ожидается его выбытие, то он уже не является внеоборотным (долгосрочным). Владелец такого актива получит основные выгоды и преимущества от него не в результате использования его по назначению, а в результате продажи.

В связи с этим для пользователей бухгалтерская отчётность будет более информативной, если активы, которые по своей экономической сути уже не являются внеоборотными, не будут отражаться в этом качестве в отчётности.

Обязательным новый порядок станет лишь с 2020 года, однако мы советуем начать применять его заранее, раскрыв это в пояснениях к бухгалтерской (финансовой) отчётности. Это даст реальную налоговую экономию и будет способствовать повышению достоверности бухгалтерской отчётности.

Ситуация

ООО «Альфа» принадлежит основное средство — автопогрузчик. В октябре Х1 года организация купила новый погрузчик (с другими характеристиками), а старый погрузчик перестала использовать, т. к. у нее только один работник, который работает на погрузчике, и второй погрузчик ей не нужен.

Первоначальная стоимость автопогрузчика — 1 512 000 руб., накопленная амортизация (после начисления амортизации за октябрь) — 861 000 руб. Ни переоценка, ни обесценение в отношении основного средства не отражались. Срок полезного использования погрузчика в бухгалтерском и налоговом учете — 72 месяца (6 лет), срок фактической эксплуатации — 41 месяц.

Старый погрузчик решили продать (решение оформили приказом генерального директора). Выставили его на продажу в октябре за 680 тыс. руб. (не считая НДС).

В декабре, поскольку погрузчик так и не был продан, снизили цену до 620 тыс. руб. (не считая НДС), и за эту цену он продан в феврале Х2 года.

Посмотрим, как отразить эту ситуацию в бухгалтерском учете и отчетности и для целей налогообложения. Будем считать, что стоимость погрузчика является существенной для бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Налогообложение

При продаже (в феврале Х2 года) ООО «Альфа» должно начислить НДС со стоимости автопогрузчика, то есть в сумме 620 000 * 20% = 124 тыс. руб.

Вычета НДС у нее в этот момент не будет, т.к. он был применен раньше. При этом восстанавливать налог со стоимости погрузчика (например, остаточной) тоже не нужно, т.к. он использован в операции, облагаемой НДС: оснований для восстановления нет.

Для целей налогообложения прибыли организация прекращает начислять амортизацию после решения о продаже погрузчика (начиная с ноября Х1 года), т.к. он перестает использоваться для извлечения дохода и, следовательно, более не является амортизируемым имуществом (см. п. 1 ст. 256 НК РФ).

Возможна и иная точка зрения. НК РФ не предусматривает, что можно прекратить начислять амортизацию, если амортизируемое имущество в какой-то промежуток времени не приносит дохода (письма Минфина РФ от 25.03.2013 № 03-03-06/2/9224, от 28.02.2013 № 03-03-10/5834).

Однако это рискованно: расходы в виде амортизации не соответствуют требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (не направлены на получение дохода), и уменьшение налоговой базы на эти расходы может вызвать вопросы налоговых органов (п. 49 ст. 270 НК РФ).

При использовании этой позиции организация продолжит начислять амортизацию до момента фактического выбытия основного средства (в данном случае — реализации автопогрузчика) и определит прибыли или убыток от его продажи с учетом амортизации, начисленной за время неиспользования погрузчика.

Если организация применяет ПБУ 18/02, то при начислении амортизации в налоговом учете (когда в бухучете амортизация не начисляется) она должна признать ОНО. Это ОНО погашается при продаже основного средства.

При продаже погрузчика (в феврале Х2 года) она признаёт доходы в сумме 620 тыс. руб. и может признать расходы в сумме 651 тыс. руб. (остаточная стоимость погрузчика — 1 512 000 руб. — 861 000 руб.).

Однако часть таких расходов, а именно убыток от продажи погрузчика (основного средства) в сумме 31 тыс. руб., признается не сразу, а равными частями в течение 31 месяца — оставшегося срока полезного использования (п. 3 ст.

268 НК РФ), то есть с февраля Х2 года по август Х4 года.

Бухгалтерский учет

Будем считать, что для отражения долгосрочных активов к продаже ООО «Альфа» использует счет 41 «Товары», субсчет 41-ДАП «Долгосрочные активы к продаже».

Что организация должна отразить в учете

Дата Запись Суть
В октябре Х1 годаДт 20, 26, 44 и др. Кт 02 — 21 000 руб.Начислена амортизация по автопогрузчику за октябрь
Дт 01 — выбытие Кт 01 — 1 512 000 руб.Списана первоначальная стоимость автопогрузчика
Дт 02 Кт 01-выбытие — 861 000 руб.Списана начисленная амортизация
Дт 41-ДАП Кт 01-выбытие — 651 000 руб.Автопогрузчик отражен как долгосрочный актив к продаже по балансовой (остаточной) стоимости
В декабре Х1 годаДт 91-2 Кт 14 — 31 000 руб. (651 000 — 620 000)Создан резерв под снижение стоимости долгосрочного актива к продаже*
В феврале Х2 годаДт 62 Кт 91-1 — 744 000 руб. (620 000 + (620 000 * 20%))Признаны доходы от продажи автопогрузчика
Дт 91-2 Кт 68-НДС — 124 000 руб.Начислен НДС при продаже погрузчика
Дт 91-2 Кт 41-ДАП — 651 000 руб.Списана стоимость погрузчика
Дт 14 Кт 91-1 — 31 000 руб.Списан ранее созданный резерв под снижение стоимости долгосрочного актива к продаже

* За текущую рыночную стоимость принята сумма, «очищенная» от НДС, т.к. НДС предъявляется продавцом покупателю дополнительно к цене товара и в дальнейшем подлежит уплате в бюджет (п. 1 ст. 168  НК РФ). На то, что рыночная стоимость имущества не включает в себя НДС, указал и Верховный суд РФ в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258.

Бухгалтерская отчетность

В бухгалтерском балансе на 31 декабря Х1 года ООО «Альфа» должно отразить долгосрочный актив к продаже по стоимости в 620 тыс. руб. Поскольку стоимость актива существенна для ее отчетности, она отражается по отдельной строке в составе оборотных активов – например, по строке 1219 «Долгосрочные активы к продаже».

В отчете о финансовых результатах за Х1 год в составе прочих расходов будет отражен начисленный резерв в сумме 31 тыс. руб.

В пояснениях организация должна раскрыть два факта:

  • В составе долгосрочных активов к продаже отражен автопогрузчик стоимостью 620 тыс. руб. (в том числе балансовая стоимость до переклассификации — 651 тыс. руб., резерв под обесценение, отраженный в составе прочих расходов, — 31 тыс. руб.).
  • На отчетную дату погрузчик не продан. При этом отдельно приводится информация о событии после отчетной даты, которое свидетельствует о возникших после отчетной даты хозяйственных условиях, в которых организация ведет свою деятельность, — о продаже погрузчика (согласно ПБУ 7/98 «События после отчетной даты»).

В бухгалтерской (финансовой) отчетности за Х2 год отражаются:

  • В отчете о финансовых результатах — нулевой финансовый результат от продажи актива. При этом он может либо отражаться по компонентам — прочие доходы в сумме 651 (620+31) тыс. руб. и прочие расходы в той же сумме, либо с нулевым показателем по отдельной строке и расшифровкой его в пояснениях.
  • В пояснениях — информация о том, что долгосрочный актив к продаже реализован, и обстоятельства такой продажи, а также расшифровка показателей отчетности, связанных с продажей актива, либо суммовые данные об этой операции с указанием показателей отчетности, в составе которых они отражены.

Александр Лавров, аттестованный аудитор

Источник: https://kontur.ru/articles/5626

Сделки по продаже имущества между аффилированными компаниями. Последствия занижения стоимости при сделках

Продажа актива не по рыночной цене риски

Для целей налогообложения компании обязаны информировать инспекцию о проведении контролируемых сделок. Подобное требование закреплено статьей 105.14 НК РФ (ред. 302-ФЗ от 03.08.18 г.).

При этом контролируемыми считаются сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающая информация, позволяющая идентифицировать физическое или юридическое лицо в качестве взаимозависимого, дана в статье 105.1 Кодекса.

Какие виды сделок могут быть между аффилированными компаниями?

Аффилированность и взаимозависимость могут оказать существенное влияние на результаты сделок и величину налоговой базы. 

Аффилированные сделки находятся на особом контроле инспекторов. 

Давайте на конкретном примере рассмотрим, как аффилированность может стать действенным рычагом оптимизации налоговых обязательств.

Пример 1: продажа имущества между аффилированными структурами по заниженной цене

Фирма «Бубенчик» является материнской по отношению к компании «Колокольчик». Материнской компании требуется снизить налогооблагаемую прибыль по итогам 2018 года. Она заключает с «дочкой» договор купли-продажи имущества с заведомо заниженной стоимостью актива. Таким образом, убыток от реализации имущества снижает итоговую прибыль компании.

Пример 2: продажа активов между взаимозависимыми фирмами по завышенной цене

Материнская компания начислила резервы по сомнительным долгам согласно требованиям Минфина, и ее финансовая отчетность стала убыточной. Такой компании в кредитах откажут. Чтобы искусственно исправить отчетность, была заключена сделка с дочерней фирмой по продаже активов по завышенной цене.

В обоих примерах зависимые друг от друга компании пытались ввести пользователей отчетности в заблуждение в своих собственных интересах. В первом случае – ради снижения оттока средств на уплату налогов, во втором – для сокрытия факта убыточности деятельности от кредиторов, партнеров, акционеров.

Именно поэтому налоговые органы пристально отслеживают в первую очередь именно операции такого рода. Хотя законодательство в принципе не запрещает сделки между зависимыми лицами. Материнская компания может продавать и покупать у дочки имущество, товары, оборудование и другие активы. Главное, чтобы все сделки были проведены по рыночным ценам.

По каким сделкам инспекция проведет контроль цен?

На особом контроле у налоговиков цены по операциям следующего вида:

  • Сделки, заключенные между компаниями, которые были учреждены одними и теми же физическими и/или юридическими лицами;
  •  Договоры купли-продажи, в которых сторонами является фирма и ее непосредственный руководитель и/или учредитель;
  • Контракты между компаниями, в которых один и тот же человек является в одном случае – руководителем, в другом – учредителем со значительной долей участия.

К каким последствиям приводит занижение стоимости при сделках между взаимозависимыми компаниями?

По общему правилу, организации сами устанавливают цены сделок. Причем, считается, что она является рыночной, если налоговому инспектору не удалось доказать обратное. Если же стоимость переданного имущества явно занижена, не избежать:

  • Доначисления налога с суммы разницы между рыночной стоимостью и фактической ценой продажи актива;
  •  Взыскания штрафа, размер которого зависит от размера недоплаченного в казну налога и срока просрочки его уплаты.

Что считать рыночной ценой сделки?

В Налоговом Кодексе можно найти четкий критерий, что считать сделкой, заключенной на рыночных условиях. 

Цена будет признана объективной, если она соответствует стоимости, сложившейся на рынке при свободном взаимодействии спроса и предложения. Например, в ДКП фигурирует автомобиль Форд Фокус 2016 г. в.

с пробегом в 23 000 км. Он находится на гарантии, в авариях не был, все технические обслуживания проведены в срок. Цену такой машины можно посмотреть на сайте auto.

ru или заказать независимую оценку, что будет более правильным.

Предположительно, оценщик укажет, что стоимость транспортного средства равна 720-750 тыс. руб. Эта величина и будет рыночной стоимостью, с которой в итоге налоговики рассчитают налоги в бюджет. Если в ваших документах фигурирует стоимость ниже, скажем, 500 000 руб.

, ждите санкций в виде доначислений налогов (НДС, Прибыль) и штрафов. Как видите, определить рыночную стоимость сделки конкретного имущества не составит труда. Если не удается найти адекватных данных в Сети, всегда можно заказать независимую оценку.

Например, если речь идет об эксклюзивном редком оборудовании или очень дорогой техник, которая не так часто продается и покупается.

Кстати, в нашу компанию приходят запросы от налоговых органов, МВД и ФССП об определении реальной рыночной стоимости того или иного актива.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия подобных сделок

Согласно нормам права, налог с продажи недвижимости рассчитывается от ее кадастровой стоимости. Получается, что налоговую базу определяют не условия сделки между сторонами, а расчеты сертифицированных организаций.

Можно ли в данном случае продать объекты ниже кадастра? К примеру, на аукционах стартовая цена земли не бывает ниже ее кадастровой стоимости. Продажа по цене выше кадастра только приветствуется.

Хотя нет официального запрета и на сделки по цене ниже кадастра.

В ряде случаев собственникам удается доказать, что при проведении массовой кадастровой оценки стоимость объекта была ошибочно завышена. Пересмотреть кадастровую стоимость можно в судебном порядке. Кстати, в последние 4 года количество подобных дел выросло на порядок. А статистика выигрышей подобных судебных дел находится на стороне собственников.

Как избежать налоговых санкций при продаже имущества между аффилированными лицами?

Начиная с 2015 года налоговые инспекторы при проверке контрагентов используют следующие методы:

  • Сравнения рыночных и фактических цен продажи имущества по сделкам с признаком взаимозависимости сторон;
  • Сравнения фактических цен по конкретной операции с ценами на аналогичные сделки этой же компании в прошлом;
  •  Сопоставление экономических показателей, в частности рентабельности расходов и продаж по идентичным компаниям одной отрасли;

При этом аффилированность налогоплательщика с контрагентами выявляется на основании следующих критериев:

  • Учредителем в компании контрагента по сделке купли-продажи имущества является супруга руководителя фирмы-налогоплательщика;
  • Компания, с которой заключена подозрительная сделка, зарегистрирована за несколько дней до проведения сделки и позже ликвидирована;
  • В обеих фирмах, между которыми заключен договор на продажу имущества, работают одни и те же сотрудники;
  • Компания-налогоплательщик переуступила другой компании права требования по ранее заключенным договорам;
  • Адреса фактического нахождения двух фирм, являющихся сторона по ДКП, совпадают, как и контактные телефоны и внешний вид сайтов;
  • Использование схем уступки прав и перевода долга без фактического движения денежных средств.

Таким образом, чтобы предупредить претензии налоговых органов при заключении договоров купли-продажи имущества, стоит заручиться, как минимум, документом о независимой оценке актива, подтверждающей фактическую стоимость реализации.

Вопрос-ответ

Вопрос: “Будет ли аффилированной сделка при продаже недвижимости учредителя компании сотруднику?”

Ответ: Аффилированная сделка-это сделка с аффилируемыми лицами, так называемыми, взаимозависимыми. Это лица, которые могут повлиять на деятельность компании или организации. К примеру, если генеральный директор хочет продать автомобиль своему родственнику(супруге) по той цене, которая заявлена на балансе у организации, а не по которой машина на самом деле была куплена. Все аффилированные лица прописаны в ст. 105.1 НК РФ. Здесь нужно понимать, что само понятие «аффилированность» не является чем-то незаконным или плохим, но результат подобных сделок может быть не в пользу организации. Исходя из вышесказанного, продажа учредителем недвижимости сотруднику только тогда будет признана аффилирующей сделкой, когда налоговая инспекция докажет, что заключенная сделка была изначально не выгодна предприятию, как получение правомерной выгоды. Или, такая сделка помогла компании скрыть доходы и уйти от налогов. Если, к примеру, учредитель продал станок своему родственнику по цене, которая была немного занижена, с учетом износа, но в целом соответствовала реальной рыночной цене, то такая сделка не будет признана аффилируемой. В реальности, такого рода сделки всегда стоят на контроле у налоговой инспекции, поэтому, не стоит ими увлекаться

Вопрос: «Незаконная продажа доли аффилированной компании. Что делать?»

Ответ: Не единичными являются случаи, когда доли в уставном капитале предприятии отчуждаются и продаются третьим лицам, при этом не соблюдаются предусмотренные Законодательством корпоративные процедуры. 

Участники компании совместно определяют в Уставе общества возможность продажи долей аффилированным покупателям в рамках ФЗ-№14 и Закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках». Преимущественное право выкупа доли принадлежит другим участникам ООО. Если выкупить долю желают третьи лица, то к ним Законодателем установлены более строгие требования.

Изначально, необходимо пересмотреть действующий Устав. Далее учитывается соблюдение преимущественных прав иных участников ООО, как потенциальных покупателей долей. Совершенную сделку с нарушением правил проведения данной процедуры возможно аннулировать, то есть признать недействительной в судебном порядке. 

Суд при рассмотрении дела учитывает наличие корпоративного конфликта. Также участники ООО могут быть не уведомлены надлежащим образом о предстоящей сделке. Занижение цены при купле-продаже доли (отталкиваясь от номинальной стоимости) может являться одним из веских аргументов в судебном процессе.   

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Количество показов: 2822

07.02.2020

Источник: https://ce-na.ru/news/prodazha-imushchestva-mezhdu-affilirovannymi-kompaniyami/

На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

Продажа актива не по рыночной цене риски

Бытует мнение, что на торгах по продаже имущества должников и банкротов можно купить квартиру или другое имущество по цене в разы ниже рыночной. Так ли это, легко ли попасть на такие аукционы и каковы последствия покупки “долговой” недвижимости – об этом эксперты рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость”.

Где проводятся торги

Банкротные торги по продаже недвижимости проводятся в электронной форме на электронных площадках, которые соответствуют требованиям законодательства о банкротстве и специальным требованиям, установленным Минэкономразвития России, объясняет адвокат, партнер юридической фирмы “Юст” Василий Раудин.

Конкретную площадку выбирает конкурсный управляющий или организатор торгов, но, как правило, ее заранее указывают в положении о продаже имущества. Для отслеживания торгов рекомендуется использовать сайт ЕФРСБ, на котором есть специальный раздел, посвященный торгам, с удобными критериями поиска (в том числе по недвижимости).

Есть и другие способы отслеживать торги, продолжает адвокат. В частности, можно выбрать конкретное дело о банкротстве и отслеживать информацию по нему через ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел.

Кроме того, объявления о проведении торгов по делу о банкротстве могут размещаться в местных газетах, если это предусмотрено положением о продаже имущества, говорит Раудин.

Процедура участия в торгах должно подробно описываться в сообщении арбитражного управляющего о продаже имущества, размещаемого в ЕФРСБ, продолжает Раудин. Данная информация также размещается на сайте электронной площадки на странице лота.

Прежде всего для участия в торгах требуется получить специальную электронную цифровую подпись, напоминает он. Рекомендуется получать ее в тех удостоверяющих центрах, которые указаны на сайте конкретной площадки.

Основная сложность заключается в том, что у каждой электронной площадки есть свой регламент, с которым нужно предварительно ознакомиться.

“Как правило, процедура участия в торгах предполагает регистрацию на электронной площадке, получение на ней “аккредитации” (активации учетной записи), присоединение к регламенту посредством направления отдельного заявления и после этого подачу заявки для участия в торгах.

До подачи заявки нужно не забыть внести задаток на условиях и в соответствии с договором из сообщения в ЕФРСБ. Заявка должна соответствовать требованиям электронной площадки и условиям торгов.

Если все процедуры и условия будут выполнены, то вероятность недопуска к участию в торгах невелика”, – говорит Раудин.

Василий Раудин

Адвокат, партнер юридической фирмы “Юст”

Часто площадки для таких торгов формируются на муниципальном уровне, если государство в той или иной форме включается в данный процесс в виде гаранта, добавляет инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев, уточняя, что речь идет о ситуациях, когда человек интересуется приобретением на аукционе зарубежной недвижимости.

“В остальных случаях площадка организуется и управляется оператором в каждой отдельно взятой стране. Нужно отметить, что ряд организаторов специализируются на доаукционной продаже и фактически выступают в качестве брокеров для банков. Найти такие площадки достаточно просто: необходимо ввести в запрос поиска оператора залоговых аукционов и найти нужный регион или город”, – поясняет он.

Существуют организации, которые помогают клиентам приобрести такую квартиру, отмечает руководитель “Миэль “В Крылатском” Ирина Бербенева.

“Дело в том, что процесс торгов проходит так, что квартиру стоимостью, например, 7 миллионов рублей могут выставить за 5 миллионов.

Шаг аукциона составляет 10 тысяч рублей, то есть до среднего диапазона рыночной цены (эстимейта) может пройти очень много времени. И клиент для экономии времени вполне может воспользоваться услугами такой организации”, – объясняет она.

Ирина Бербенева

Руководитель “Миэль “В Крылатском”

Как купить у банка

Зачастую люди интересуются не просто долговой недвижимостью, а конкретно квартирами, бывшими в залоге у банков. Среди них распространено два мнения: одни считают, что такие квартиры попадают на обычные “банкротные” торги, другие – что это жилье попадает в собственность банка, и продается на его собственных площадках. На самом деле верны обе версии.

Процесс взыскания по ипотечным ссудам предполагает реализацию залоговых объектов недвижимости на торгах, объясняет директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева.

Для участия в торгах необходимо на официальном сайте РФ о проведении торгов найти интересующий лот, ознакомиться с приложенной аукционной документацией и соблюсти описанный в документах порядок действий.

“Залоговые объекты недвижимости, не реализованные на торгах, принимаются на баланс банка с целью дальнейшей реализации по рыночной стоимости.

Информация по таким объектам размещена на сайте нашего банка в разделе “Продажа объектов недвижимости”” – уточняет она.

Похожим образом обстоят дела и в Сбербанке.

Заложенное имущество, в том числе и жилая недвижимость, при обращении на него взыскания из-за неисполнения заемщиками кредитных обязательств может быть реализовано различными способами: продажа с баланса банка или продажа в рамках исполнительного производства или банкротства, рассказывает управляющий директор-начальник управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов.

В первом случае залоговые объекты, которые приняты на баланс Сбербанка, реализуются на портале DA. По объектам, находящимся в собственности банка, на сайте реализован прием ценовых предложений, который обеспечивает прозрачность процесса реализации.

На портале DA можно получить подробную информацию об объекте и его цене, каждое объявление содержит контактную информацию менеджера, который занимается продажей этого объекта, уточняет он.Квартиры, приобретенные в счет погашения ипотеки, можно купить у банка ВТБ на собственной электронной площадке КомиссиON, отмечают в пресс-службе банка.

“На сайте можно получить информацию не только об имуществе, которое принадлежит банку ВТБ, но и которое принадлежит партнерам. В настоящее время ВТБ успешно сотрудничает с Россельхозбанком и “Дом.РФ”. Также ведутся переговоры с рядом банков и госкорпораций для заключения подобных соглашений.

Все имущество (квартиры, жилые дома, автомобили и коммерческая недвижимость) экспонируется по рыночным ценам”, – поясняют в пресс-службе ВТБ.

Размеры выгоды

“Ввязываться” в историю с участием в торгах с имуществом должников людей чаще всего заставляет уверенность, что это позволит существенно выгадать в цене. Эксперты объяснили, насколько велика вероятность действительно получить выгоду, и какова она будет.

Особенность торгов в деле о банкротстве заключается в их трехэтапной структуре: начальные торги, повторные торги и торги посредством публичного предложения, объясняет Раудин.

На начальном этапе недвижимое имущество, как правило, выставляется на продажу по рыночной стоимости, которая определяется на основании отчета об оценке. Ниже этой цены на начальных торгах купить имущество нельзя.

Если начальные торги не состоялись, то проводятся повторные торги, где цена уменьшается на 10%.

Если же и повторные торги не состоялись, то имущество выставляется на продажу посредством публичного предложения, где цена имущества постепенно снижается на протяжении нескольких этапов.

Благодаря такой структуре на банкротных торгах недвижимое имущество может быть приобретено по цене ниже его рыночной стоимости. Однако чаще недвижимое имущество приобретается на начальных торгах, уточняет он.

Квартиры можно приобрести с дисконтом, но с каждым годом все сложнее, подчеркивает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

“Для приобретения точечных объектов необходимо постоянно мониторить рынок. Добавлю, что на аукционах продается, как правило, не одна квартира, а целый пул объектов”, – объясняет она.

Однако если повезет, то цена может быть заметно ниже, чем на рынке, добавляет в свою очередь руководитель отдела продаж Объединенной группы риэлторских компаний (АН ОГРК) Светлана Бондаренко.

Как правило, стартовая цена будет на 20% ниже, а в процессе аукциона она может приблизиться к средней по рынку.

В итоге сделка будет закрыта с дисконтом 5%, что в целом неплохо, констатирует Бондаренко.

Начальная стоимость таких объектов может быть существенно ниже рыночной. Встречаются случаи, когда первоначальная цена составляет половину от средней по рынку, соглашается Бербенева.

Чаще бывает ситуация, когда исходная цена ниже среднерыночной на 20-40%. Однако эстимейт (предварительная стоимость) обычно заметно выше объявленной цены, а реальная сумма, за которую в итоге уходит квартира, еще выше, уточняет она.

Поскольку это не обычная продажа, а аукционный метод, в режиме живого времени на этих же торгах действуют и другие участники, которые каждый шаг увеличивают цену такого объекта. Но в любом случае такие квартиры обычно покупают с выгодой по деньгам не более 10% по сравнению со схожими объектами.

Дело рискованное

Хотя торги по продаже имущества должников – дело, контролируемое государством, эксперты все-таки усматривают в нем ряд рисков для покупателя, которые даже могут свести на “нет” выгоду от такой покупки.

“Мы не рекомендуем людям, которые покупают единственное жилье, участвовать в залоговых аукционах, так как это достаточно рискованные операции.

Здесь стоит отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи.

Людей с улицы обычно не допускают до таких процедур”, – предупреждает генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор” Александр Гиновкер.

Александр Гиновкер

Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”

Также фактором риска является, например, то, что объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, а также с зарегистрированными людьми или с теми, кто физически в объекте проживает, продолжает он.

Кроме того, для участия в аукционе необходимо внести задаток, который достаточно сложно получить обратно, в случае если клиент не выиграл, добавляет Гиновкер.

Основным риском приобретения недвижимого имущества является оспаривание торгов и договора купли-продажи, заключенного по их результатам.

Василий Раудин

Адвокат, партнер юридической фирмы “Юст”

Заявление об оспаривании торгов по продаже имущества банкрота рассматривается в рамках дела о банкротстве.

Часто такое оспаривание осуществляется со стороны недопущенных к участию в торгах лиц.

Данные лица или участники торгов могут также пожаловаться на отдельные действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, что может повлечь за собой отмену торгов, подчеркивает в свою очередь Раудин.

Следует отметить, что помимо непосредственного оспаривания торгов существуют риски признания недействительным решения собрания кредиторов, которым утверждалось положение о торгах, и отмены судебного акта об утверждении такого положения, отмечает он.

Приобретение актива на аукционе сродни поиску жемчужины на дне моря: шансы найти что-то стоящее есть, но высоко их оценить крайне сложно, плюс затраты на такой поиск часто себя не окупают, сетует Переверзев.

Информация о стоящих активах еще в начале проблем с долговым финансированием передается представителями продавца потенциальным покупателям, у которых есть соответствующий опыт и хорошая репутация в конкретной стране или регионе.

Если подобные шаги не будут успешными, то брокеры начнут выставлять данный объект публично, чтобы увеличить шансы продажи.

Поэтому если объект не был выкуплен до момента аукциона, то его стоимость не отражает его текущее состояние или перспективы использования, предупреждает эксперт.

Одно из самых неприятных последствий покупки “долговой” квартиры – это решение вопроса с выселением проживающих, если такие там имеются, добавляет Бербенева.

Ирина Бербенева

Руководитель “Миэль “В Крылатском”На аукционах реализуются залоговые квартиры или квартиры после банкротства, и бывает так, что в них проживают люди. В таком случае новому владельцу приходится выселять их через решение суда и ФССП, отмечает она.

Кроме всего прочего, вопрос с выселением (обращение в суд) происходит за счет нового собственника, то есть это тоже расходы.

Кстати, именно поэтому у многих покупателей залоговой или банкротной недвижимости популярностью пользуются нежилые, коммерческие помещения: у них нет “человеческого следа”, негативной, так сказать, ауры.

“Покупателю такой квартиры нужно самому принять решение, стоит ли этот этически крайне неоднозначный момент выгоды по деньгам”, – заключает Бербенева.

Источник: https://realty.ria.ru/20200722/1574718850.html

Продажа актива не по рыночной цене риски

Продажа актива не по рыночной цене риски

Этот метод применяется в случае отсутствия информации о результатах торгов по аналогичным ценным бумагам. Учитывая, что понятие «аналогичная ценная бумага» законодательно не установлено, использование цен, зарегистрированных на рынке ценных бумаг, в подобного рода ситуациях обычно связано с серьёзными трудностями.

Поэтому в правоприменительной практике чаще используется второй метод. Если у налогоплательщика

«отсутствует информация о результатах торгов по аналогичным (идентичным, однородным) ценным бумагам»

, как это предусмотрено в абз.

В этом случае нужно быть готовыми подтвердить отсутствие на рынке ценных бумаг торгов по аналогичным акциям за последние 12 месяцев.

Могут ли взаимозависимые юридические лица продавать товар друг другу по его себестоимости?

Обоснование вывода: Согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей налогового контроля все сделки, заключаемые хозяйствующими субъектами, подразделяются на сделки между взаимозависимыми лицами и сделки между лицами, не являющимися таковыми. Порядок признания лиц взаимозависимыми установлен гл.

14.1 НК РФ. В ст. 105.17 НК РФ предусмотрена возможность проведения ФНС России самостоятельного вида проверки — проверки полноты исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами.

3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ). При определении для целей ст. 105.14 НК РФ

Какие налоговые риски возникают в связи с реализацией услуг по цене ниже рыночного уровня?

Обоснование вывода: Общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами определены в ст.

105.3 НК РФ. Нормы п. 1 ст. 105.3 НК РФ предусматривают, что взаимозависимые лица, устанавливая цены в сделках между собой, для целей налогообложения должны руководствоваться их рыночным уровнем.

При этом рыночными признаются цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми. В свою очередь, в ст. 105.17 НК РФ предусмотрена

Продажа доли по заниженной стоимости

Согласно п.

1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено ст.

40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Формально, статья 40 НК РФ регламентирует порядок определения цены товаров, работ, услуг. Однако налоговыми органами данная статья применяется и в отношении имущественных прав, в том числе к реализации долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Несмотря

Продажа недвижимости по заниженной цене — риски

Притворность как основание недействительности сделки имеет достаточно сложную правовую природу. При рассмотрении судами дел о признании сделок притворными по достаточно схожим на первый взгляд делам могут выноситься противоречащие друг другу решения. Постановлением от 4 июня 2003 г.

N А23-3854-02Г-16-171 ФАС Центрального округа признал притворным договор купли-продажи здания, поскольку цена, установленная сторонами в договоре, по сравнению с рыночной была занижена в семь раз.

В этой связи было определено, что оспариваемый договор «прикрывал иную волю его участников, направленную на получение ответчиком в большей части имущества без соразмерного встречного предоставления, т.е.

безвозмездно, что соответствует признакам договора дарения» .

С учетом установленного в ст.

575 ГК РФ запрета дарения в отношениях между коммерческими организациями скрытая сторонами сделка была признана недействительной на основании ст.

Продажа акций по рыночным ценам

Одним из доводов последнего утверждения является то, что акционеры — владельцы крупного пакета акций могут продать его по демпинговым ценам третьим лицам, которых общество не хотело бы видеть в числе своих акционеров.

Однако такой подход к рассматриваемой проблеме вызвал бы нарушения прав акционера — владельца акций данного общества как собственника этих акций, то есть те права, которые предоставлены ему ст.

209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Наконец, подобный подход к толкованию ст. 77 Закона просто не имеет оснований.

Таким образом, анализ положений Закона позволяет сделать вывод о том, что обязанность общества производить оценку рыночной стоимости имущества возникает только в случаях, прямо указанных в Законе.

Нерыночные цены: решаем проблемы

Его условия стороны определяют по своему усмотрению (кроме случаев, когда содержание определенного условия предписано законом или иными правовыми актами). Те же положения, в частности, применимы и к ценам, которые устанавливают стороны сделки. Что касается налогового законодательства, то в нем закреплено понятие «рыночная цена».

Любая цена сделки (пусть даже искусственно заниженная) считается рыночной, пока не доказано обратное. Обязанность доказать, что цена не соответствует рыночной, напоминает ,лежит на налоговых инспекторах.

Они же в определенных Налоговом кодексом случаях вправе проверять правильность применения цен по сделкам для целей налогообложения.Закрытый перечень оснований для такой проверки приведен в пункте 2 статьи 40 Кодекса.

Источник: https://27advokat.ru/prodazha-aktiva-ne-po-rynochnoj-cene-riski-48094/

Юрист расскажет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: