Почему люди продают квартиры в домах под реновацию

Продавать или ждать реновации: риелторы о ситуации на вторичном рынке

m24.ru/Никита Симонов

Сегодня всем москвичам, чьи дома попадают под программу реновации, предстоит определиться с выбором: дожидаться переселения или продать свою квартиру.

Получится ли улучшить жилищные условия за счет города, и сколько будут стоить квартиры в домах для нужд расселения? Старший специальный корреспондент m24.

ru Виталий Воловатов осмотрел жилье, которое придет на замену столичным пятиэтажкам, и поговорил с риелторами о будущей ликвидности таких квартир.

На Московском урбанистическом форуме посетителям представили макет жилья, которое получат участники программы реновации.

В шоу-руме можно увидеть этаж дома с подъездом и четырьмя квартирами: однокомнатной, двумя двухкомнатными и трехкомнатной.

А также элементы благоустройства двора, фрагменты утепленного фасада здания, образцы отделочных материалов и схемы будущих кварталов. Осмотр экспозиции мы начали вместе с вице-президентом Российской гильдии риелторов Олегом Самойловым.

Придомовая территория

Планируемый двор вызывает исключительно положительные эмоции: лавочки, газоны, турники, детская площадка и малые архитектурные формы. Спокойно и по-домашнему. Согласно представленной схеме, дворы будут укрыты от магистральных улиц в “квадратах” домов.

Иными словами, там планируется пешеходная территория. Комфортно и безопасно. Однако сразу бросается в глаза отсутствие паркинга.

На схеме он представлен не был, поэтому остается предположение, что свои машины жители будут ставить на плоскостных парковках внутренних распределительных улиц.

“Проект близок к комфорт-классу, но есть вопрос организации достаточного количества парковок”

“С парковкой вопрос меня действительно беспокоит. Применительно к рынку вопрос ликвидности заключается в наличии лучших предложений по сопоставимым деньгам. Эти дома позиционируют, как комфорт-класс, но давайте проведем границу между ним и экономом.

Эконом-класс – это как раз самый минимум того, что только может быть. Эта квартира может сдаваться с отделкой, но тут в принципе не предусмотрено ничего: ни комнаты консьержа, ни мест для велосипедов и колясок, ни каких-либо других общественных пространств. Этого в принципе быть не должно по стандарту, поскольку застройщики стремятся максимально весь дом наполнить квартирами.

Здесь же мы видим проект уже близкий к комфорт-классу, но я бы однозначно не поставил твердый комфорт-класс, поскольку не нахожу ответа на вопрос организации достаточного объема парковочных мест”, – сказал Самойлов.

Фотогалерея

Военные Индии во время ракетного испытания уничтожили космический спутник, который находился на низкой околоземной орбите, объявил в обращении к нации премьер-министр страны Нарендра Моди.1 из 4

Однокомнатная квартира

Перед нами предстает совершенно стандартная “однушка”: коридор, комната, раздельный санузел и кухня с выходом на балкон. Общая площадь 37,9 квадратных метра, жилая 19,3 квадратных метра.

Кухня достаточно просторная и заметно больше аналогичной в “хрущевке”. Балкон также довольно просторный – шире и длиннее, чем в старых пятиэтажках. Несомненный плюс – базовые пластиковые стеклопакеты.

В целом, нареканий не вызывает.

“У меня, конечно, осталось неоднозначное впечатление от однокомнатной квартиры. Я понимаю, что это – та минимальная единица, которая и не может быть роскошной в рамках любого проекта. Я бы все-таки не согласился с определением комфорт-класса, вот сегодня это вполне нормальный эконом.

Также применительно к однокомнатной квартире есть большое сомнение, что правильно сделан раздельный санузел. В “однушке” было бы хорошей возможностью – как раз объединить.

И санузел бы получился большой, хороший, и организация коридорного пространства таким образом бы выиграла”, – отметил риэлтор.

Фотогалерея

Военные Индии во время ракетного испытания уничтожили космический спутник, который находился на низкой околоземной орбите, объявил в обращении к нации премьер-министр страны Нарендра Моди.1 из 4

Двухкомнатная квартира

Здесь представлены два классических варианта: “распашонка” и “линейка”, как их называют риелторы. В первом случае комнаты расположены в разных сторонах от входа.

Эта схема снискала популярность многих россиян, благодаря серии панельных домов П-44. Общая площадь 55,7 квадратных метра, жилая – 31,7 квадратных метра.

Представленный вариант вобрал в себя все положительные стороны компоновки, однако есть и замечания, поясняет Самойлов.

“Она хороша, она достаточно объемна, но есть один нюанс: в ней большой квадратный холл, который при этом выстроен так, что из-за расположения дверей почти совершенно нет места для организации точек хранения.

То есть никакого встроенного шкафа, никакого шкафа-купе, только вдоль одной стенки поместится маленький шкафчик.

А все-таки на двухкомнатную квартиру, в которой, скорее всего, будут жить трое и более жильцов, это маловато”, – сказал он.

Фотогалерея

Военные Индии во время ракетного испытания уничтожили космический спутник, который находился на низкой околоземной орбите, объявил в обращении к нации премьер-министр страны Нарендра Моди.1 из 4

Во втором случае организация пространства получилась более удачной, а площадь даже на пару “квадратов” больше: 57,8 квадратных метра общей и 33,9 квадратных метра жилой. У “линейки” все комнаты ориентированы на одну сторону и располагаются вряд вдоль длинного коридора. Здесь собеседник m24.ru снова обращает внимание на неудобство раздельного санузла.

“Она мне понравилась своей возможностью без особых проблем произвести перепланировку путем совмещения санузла. И тогда там организуется достаточно большое пространство в коридоре, которое и позволяет, собственно говоря, организовать достаточный объем места хранения”, – пояснил Самойлов.

Фотогалерея

Военные Индии во время ракетного испытания уничтожили космический спутник, который находился на низкой околоземной орбите, объявил в обращении к нации премьер-министр страны Нарендра Моди.1 из 4

Трехкомнатная квартира

“Трешка” встречает просторным и длинным коридором: здесь вдоволь места для установки всевозможных шкафов, стеллажей и комодов.

Вопрос хранения вещей большого семейства отпадает сам собой: на 74,6 квадратных метра из которых 44,1 квадратных метра жилые – разместиться можно с комфортом. Немного странным планировочным решением кажется кухня, расположенная рядом со входной дверью.

Но это, пожалуй, единственный нюанс. Риелтор также подтверждает потенциальную привлекательность такой квартиры.

“К трехкомнатной квартире каких-либо серьезных замечаний у меня, пожалуй, нет. На мой взгляд, вполне функциональная и нельзя сказать, что она отсталая от жизни. Устареет ли она через несколько лет в обозримом будущем? Скорее нет, чем да”, – подытожил Самойлов.

Фотогалерея

Военные Индии во время ракетного испытания уничтожили космический спутник, который находился на низкой околоземной орбите, объявил в обращении к нации премьер-министр страны Нарендра Моди.1 из 4

Ликвидность и перспективы

По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Олега Самойлова, все квартиры из шоу-рума реновации представляют собой достойную альтернативу “хрущевкам”. Более того, по уровню комфорта и организации пространства, они могут на равных поспорить и с более поздними типовыми проектами.

“Пятиэтажки уже можно списать со счетов. Что у нас остается? Следующие за ними по уровню комфорта – это “брежневки”, в основном 9–12-этажки, и плюс 14-этажные башни. По сравнению с “брежневками”, эти дома лучше однозначно. Дальше у нас идет панель 80–90-х годов, те самые серии П-44КП, которые, на мой взгляд, тоже проигрывают этим квартирам, потому что там звукоизоляция стремится к нулю.

Дальше, соответственно, у нас уже современные дома: либо улучшенные панельные серии типа П-44М, либо современные монолитные дома. И если мы берем “монолиты”, построенные для завершения первой волны переселения, то они близки как раз. Поэтому и ликвидность будет примерно на этом самом уровне”, – сказал он.

При этом, средняя цена таких квартир на вторичном рынке будет примерно на 50 процентов выше, чем у аналогичных “хрущевок”, даже в пределах одного района.

“Двухкомнатная квартира в “хрущевке” в Новых Черемушках стоит примерно 8 млн рублей, такая же квартира по реновации будет стоить порядка 12 млн рублей”

“Сегодня стандартная двухкомнатная квартира, например, в районе Новые Черемушки, недалеко от метро и площадью примерно 43–45 метров будет стоить (в зависимости от состояния и конкретного местоположения) где-то 8 миллионов рублей. Это если мы говорим о квартире в пятиэтажке. Даваемую по реновации квартиру в том же районе я бы оценил сегодня по рынку миллионов в 12, наверное”, – пояснил Самойлов.

Однако если таких квартир на рынке вдруг появляется много, то между ними неизбежно начнется жесткая ценовая конкуренция. Множество частных собственников, в стремлении продать недвижимость быстрее, начнут сбрасывать цену, в итоге собеседник m24.ru прогнозирует падение стоимости в пределах 25–30 процентов. Кроме того, ситуация будет осложняться стагнацией на рынке жилья.

“В Москве стоят нереализованными порядка 18–19 млн квадратных метров жилья”

“Сегодня только по Москве стоят нереализованными порядка 18–19 миллионов квадратных метров жилья, и это только новостройки, вторичный рынок в рассмотрение я не беру. Плюс, в Подмосковье – еще где-то порядка 4 млн квадратных метров.

Текущий объем платежеспособного спроса, даже с учетом того, что снизились ставки по ипотеке, не может переварить их не только сегодня, но и в обозримом горизонте года на три точно.

В принципе, можно ничего не строить, этот объем – дай бог, если он выберется”, – объяснил риелтор.

По его словам, такой пагубной для рынка ситуации можно избежать, если в течение ближайших пяти лет вводить квартиры исключительно для нужд переселения, а реализацию коммерческой части программы отложить на более поздний срок. При этом никаких “выбросов” на рынок “хрущевок” не ожидается.

m24.ru/Никита Симонов

“В тот момент, когда программу объявили, мы наблюдали очень любопытную вещь. Сразу достаточно большое количество собственников повысили цену. Мы зафиксировали скачок приблизительно от 15 до 25 процентов.

А дальше все эти квартиры сразу же встали, и по ним не то что желающих купить не осталось, но также и количество звонков просто сошло к нулю. Покупатели четко дали понять, что не готовы приобретать это жилье по таким ценам.

Поэтому думаю, что “хрущевки” будут продаваться постепенно, и чем дольше будет идти программа – тем меньше их будет оставаться на рынке”, – заключил Самойлов.

Таким образом, если квартиры по программе реновации будут вводиться в срок, их ликвидность будет стабильно держаться на уровне современных монолитных домов.

А при горизонте сдачи до пяти лет, они станут привлекательной инвестицией, поскольку за это время их владельцы получат жилье, которое дороже исходного на 50 процентов.

То есть, фактически такие квартиры обеспечат доходность порядка 10–15 процентов годовых.

Генеральный директор центра аренды квартир “БЕСТ-Недвижимость” Юлия Гасиловская разделяет мнение о том, что квартира по программе реновации может стать хорошей инвестицией. Однако наибольшую выгоду такая жилплощадь принесет при сдаче в аренду, а не при продаже, добавляет она.

“При последующей продаже, цена квартиры вырастет на 20%, а при сдаче в наем, арендная плата может вырасти на 25–50%”

“Конечно, трудно оценивать то, чего еще, фактически, нет. Но однозначно можно сказать, что новое жилье будет дороже. При этом о более высокой цене на продажу можно будет говорить не ранее, чем через 5–7 лет. Прогнозировать ситуацию на рынке через такой промежуток времени сложно, но я думаю, что цена вырастет где-то на 20 процентов, не больше.

Если же говорить об аренде, то однозначно новый дом будет пользоваться большим спросом, и здесь уже стоимость может возрасти на 25–50 процентов. Конечно, многое зависит от ликвидности района в целом и от конкретного положения дома, но однозначными плюсами будут лифты, большие кухни, более-менее просторные прихожие”, – пояснила Гасиловская.

[URLEXTERNAL=http://m24.ru/special/renovation]Всё об обновлении жилищного фонда города Москвы – спецпроект m24.ru[/URLEXTERNAL]

По ее словам, при расчете ликвидности большую роль будет играть не только район, но и конкретная локация дома. На стоимости квартир даже в пределах одного района влияет множество факторов: удаленность от метро, наличие поблизости железной дороги или трамвайных путей и многое другое. В отдельных случаях разницу в цене можно заметить даже на соседних улицах, добавила она.

А независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов настроен скептически. На его взгляд, квартиры в домах для переселения будут стоить незначительно дороже аналогичных в сносимых пятиэтажках.

“Чудес не бывает. В программе заявлено, что обмен будет равноценным и равнозначным, поэтому не стоит ждать, что кто-то здесь что-то выгадает. Поэтому на основании имеющейся у меня информации, думаю, что даже когда все “хрущевки” уничтожат, как класс – эти квартиры останутся в нижнем ценовом сегменте.

И большого роста ждать не стоит. Например, больше всего домов под реновацию попадает в ВАО. Возьмем, для примера, район Перово. Сегодня стандартная двухкомнатная квартира в хрущевской пятиэтажке стоит порядка 6,2 млн рублей. Полагаю, что квартира по реновации будет дороже в пределах 5–10 процентов.

И это максимум”, – заключил собеседник m24.ru.

При этом эксперт согласен с тем, что массового “выброса” на рынок квартир в “хрущевках” ожидать не приходится.

Источник: https://www.m24.ru/articles/stroitelstvo/20072021/146900

Риски покупки квартиры в доме под реновацию

Программа реновации стартовала в Москве в 2021 году. В ближайшем будущем она может распространиться и на другие крупные города, в том числе Санкт-Петербург, Ростов, Краснодар, Уфу, Казань.

Суть программы в том, что собственники квартир в домах, которые планируется снести, получают компенсацию или жилье в новостройках. Некоторые инвесторы рассматривают покупку жилья, подпадающего под реновацию, как выгодное вложение. Но, как и в любой программе, здесь имеются существенные риски для покупателя.

Чего опасаться?

Если вы решили купить жильё в доме под реновацию, помните, что программа еще будет корректироваться, а значит, и существенные ее условия могут поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

• постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
• меняющиеся сроки сноса дома;
• бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Процедура сделки

Сделка купли-продажи квартиры под реновацию осуществляется по схеме, стандартной для покупки любой другой недвижимости:

1. Стороны обговаривают условия, достигают соглашения по цене, порядку ее передачи и оплаты.
2. Составляется и подписывается договор купли-продажи.
3. Недвижимость передается по передаточному документу.
4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
5. Объект полностью оплачивается.

Оплата названа последним пунктом, но в зависимости от достигнутого соглашения расчет может быть произведен как до передачи, так и после, а также частями или в рассрочку.

Помните, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации). После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

После того, как квартира перейдет к покупателю, а дом под снос дождется своей очереди на расселение, уже новый собственник будет подписывать договор мены или соглашение о выплате компенсации.

Оплата

Оплатить квартиру, купленную в доме под реновацию, можно разными способами:

• наличными, о чем продавец выдает покупателю расписку;
• безналичным переводом на счет продавца;
• с помощью аккредитива или счета эскроу;
• через депозит нотариуса.

Можно расплатиться и кредитными средствами:

• кредитом под залог уже имеющейся недвижимости;
• средствами потребительского кредита без обеспечения, если не хватает незначительной части суммы;
• некоторые банки даже готовы предоставить ипотеку под такое жилье. Условия ипотечного кредита нужно уточнять в конкретном банке.

Точно не получится рассчитаться средствами материнского капитала и государственного жилищного сертификата.

Как избежать потерь?

Продавец квартиры не отвечает за риски, которые таит в себе сама программа реновации. Поэтому привлечь его в случае, если переселение затянется, а тем более потребовать с него компенсации убытков будет невозможно.

Перед покупкой такого жилья убедитесь, что дом действительно включен в программу. В реновацию попадают только те пятиэтажки, которые приняли соответствующее решение добровольно на общем собрании. Проверить, находится ли недвижимость в списке, можно на сайте Мэра Москвы.

Проверьте также, что продавец еще не подписал соглашение на компенсацию или договор мены. Задайте вопрос представителю соответствующего муниципалитета, чтобы получить актуальную информацию.

Кроме этого, нужно провести стандартную проверку жилья как при покупке другой недвижимости:

1. проверить квартиру на наличие обременений и арестов по выписке из ЕГРН;
2. попросить у продавца актуальную справку о зарегистрированных лицах, убедиться, что среди них нет несовершеннолетних;
3. убедиться, что продавец не состоит в браке или потребовать у него согласие супруги на отчуждение квартиры;
4. попросить у продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В договор купли-продажи можно включить гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Запомнить

1. Актуальную информацию о реновации можно получить в Информационном центре по переселению в своем районе.
2. Программа реновации еще будет корректироваться, поэтому будьте готовы к возможным изменениям правил.
3. В настоящее время сроки владения квартирой для участия в реновации не установлены.
4. Купить квартиру в доме под реновацию можно, только если она приватизирована.
5. Договор купли-продажи нужно заключить до момента подписания договора мены между собственником и муниципалитетом, по которому передается в собственность новое жилье.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/renovatsiya.html

Как продать квартиру в доме-участнике реновации – ЖСС Журнал

Реновация — это снос морально устаревших пятиэтажек и замена их на новое современное и качественное жилье. Новые дома будут лучше старых — их построят по современным стандартам, квартиры будут просторнее, их сдадут с готовой отделкой.

Новые квартиры будут полностью готовы к жизни. Вы переедете в новую квартиру только после того, как дом будет полностью сдан, а в квартирах сделан ремонт.

Реновацию проводит правительство Москвы, программа рассчитана на 15 лет, в нее вошло 5 000 старых домов. Дома сносят только с согласия жителей — проать можно было до 15 июня 2021 г. Проверить подпадает ли ваш дом под программу реновации вы можете на сайте мэра Москвы.

Чтобы ваш дом попал под программу реновации, он должен быть признанным ветхим, а жильцы проать за участие дома в программе

Если ваш дом еще не попал в программу, значит он туда не войдет — все дома определены и новые дома включать в программу не будут. Но пока не заключен первый договор на новую квартиру, жители могут передумать и исключить свой дом из программы.

Если ваш дом аварийный и в программе сноса, но не в программе реновации, условия расселения будут не такие, как в программе реновации, а как в жилищном кодексе.

Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой

Какие квартиры дадут

По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.

Равнозначная квартира по программе реновации:

Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу

Доплатить разницу можно материнским капиталом, жилищной субсидией ии социальными выплатами. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых

Если квартира не приватизирована, вы получите равнозначное жилье, которое можно будет оформить в собственность.

Если живете в коммунальной квартире, дадут отдельную квартиру.

Если квартира в долевой собственности, доли в новой квартире сохранятся в тех же пропорциях.

Если квартира в ипотеке,  вам дадут новые равнозначную квартиру. Вместе с регистрацией права собственности вам зарегистрируют обременения на нее. Условия, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

Если квартира застрахована, страховка перейдет на новую квартиру. О новой квартире надо письменно сообщить страховой компании: она заменит договор и полис, но условия останутся теми же.  

Если квартира под арестом, арест наложат и на новую.

Если вам не нравится равнозначная квартира, которую предлагает город, вы можете выбрать равноценную квартиру вместо старой. Рыночная цена равноценной квартиры не может быть меньше, чем в доме под снос, а вот площадь может быть любая.

В пояснительной записке к закону о реновации сказано, что новые квартиры будут примерно на 35% дороже старых. Сергей Собянин говорил о том, что новое жилье будет на 20-30% дороже старого. В то же время за год цены на квартиру в пятиэтажках под реновацию выросли на 20-25%.

Что лучше: равнозначное или равноценное?

Кажется очевидным, что равнозначное жилье выгоднее — вы получите квартиру не меньше, а даже больше. Если выберите равноценное жилье, скорее всего, получите квартиру меньше — стоимость жилья в новостройках выше, чем в хрущевках.  

С другой стороны, сложно заранее определить стоимость новых квартир — никто не знает в какой дом вас переселят, какая там будет инфраструктура.

Поэтому, выбирая между равнозначным и равноценным жильем, ориентируйтесь на состояние старого дома и рыночную стоимость новых квартир.

Напишите заявление и вам выплатят равноценное вознаграждение по рыночной стоимости квартиры.

Получить компенсацию деньгами не могут ипотечники и должники. Если в квартире живут недееспособные люди или несовершеннолетние дети, компенсацию тоже нельзя получить — можно получить равнозначную или равноценную квартиру, но это обязательно должно быть жилье, а не деньги.

Можно ли продать квартиру

Для одобрения ипотеки банки требуют показать документы, что дом не стоит в списке на реконструкцию или снос.

Предупредите покупателя о сносе дома

Пункт о том, что вы уведомили покупателя о том, что дом пойдет под снос и отнесен к Фонду реновации, должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи. Не лишним будет указать это и в предварительном договоре купли-продажи. Не лишним будет также указать, что вы как продавец заключили с администрацией соглашение о предоставлении другого жилья.

Продавать или нет

Мы не знаем, как окажется выгоднее конкретно для вас: продать квартиру сейчас или дождаться сноса и новой квартиры. Но вот что вам стоит учесть.

Никто не знает, что будет на рынке недвижимости через несколько лет: увеличатся цены или понизятся. Кроме того, сложно предугадать заранее цены квартир, которые даст город. Вдруг вместо тихого двора именно вам достанется дом с окнами на железную дорогу.  

Если ждать год-два, а деньги за квартиру вам нужны не срочно, скорее всего, вам будет выгоднее дождаться переселения в новый дом и продать уже новую квартиру. Но если точных сроков нет, процесс может затянуться на 10-15 лет. Тогда можно смело продавать, не боясь потерять выгоду.

Запомнить

1. Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
2. Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
3. Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
4. Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
5. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
6. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
7. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
8. Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
9. Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
10. При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.

Источник: https://an-zss.ru/blog/kak-prodat-kvartiru-v-dome-uchastnike-renovacii/

Покупка квартиры под реновацию в Москве: риски и преимущества сделки

Закон «О реновации» был подписан президентом РФ 1 июля 2021 года. Программа предполагает расселение москвичей из старых пятиэтажных ветхих домов в новые квартиры. На сегодняшний день реализация программы идет полным ходом, первая волна расселения уже прошла, многие жители столицы получили квартиры в новых многоэтажных домах взамен своих квартир в «хрущевках».

В последнее время программа реновации дала неожиданный ход: жители старых домов начали распродавать свое жилье, да и еще по завышенной цене, а многие граждане стали интересоваться вопросом, можно ли купить квартиру в доме под реновацию.

На законодательном уровне ограничений на продажу или покупку такого жилья не установлено, но соотношение выгоды и рисков при сделке необходимо оценивать трезво.

Содержимое страницы

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию

Если рассматривать данный вопрос сквозь призму выгоды, такое приобретение принесет немалые плюсы в будущем. Нормативными документами регламентировано, что по закону о реновации, владелец квартиры в хрущевской пятиэтажке получает взамен новое жилье, которое отличается следующими характеристиками:

• Новая удобная планировка.
• Просторная площадь.
• Современная отделка и ремонт.
• Обязательное наличие балконов и лоджий.
• Благоустроенная придомовая территория.
• Развитая инфраструктура.

Важно! Согласно программе, жители будут переселяться в дома, построенные в тех районах, где они проживают в настоящий момент. Но могут быть и исключения.

Для обычного жителя Москвы покупка квартиры в старом доме может стать хорошей перспективой, поскольку в недалеком будущем за нее можно получить новое современное жилье, большее по площади и с хорошим ремонтом.

Инвесторы рассматривают покупку как долгосрочное вложение. Квадратный метр жилья в старой хрущевке, которая еще и внесена в список под снос, должен стоить намного дешевле, чем аналогичный метраж в новостройке.

Приобретая сейчас квартиры в хрущевках, в будущем можно получить по программе новые квартиры и продать их по более высокой цене.

Тем более, как показывает практика, интересующихся покупкой квартир в новых домах, немало.

Сейчас однозначно говорить о пользе подобных сделок сложно, так как помимо потенциальной выгоды, слишком много рисков.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

У участников программы, проживающих в домах, которые будут сносить, тоже есть определенная позиция.

Если покупка ветхого жилья производится с расчетом на перспективу получить выгоду, то продажа осуществляется в основном по личным мотивам.

Как показала практика, многие москвичи программой недовольны и не желают переезжать в предоставляемое жилье. Субъективными причинами продажи квартир в домах под снос могут послужить:

• Давнее планирование переезда в другой город или в другой район (к примеру, человек может работать далеко от дома, поэтому лучше сейчас продать и купить другую квартиру в интересующем районе).
• Страх перед переселением в отдаленный район (программа не исключает переселение жильцов в отдаленный район, поэтому лучше сменить жилье сейчас, продав квартиру и купив новую в том же районе в доме, который не попадает под реновацию).
• Недоверие к качеству новостроек (при масштабном проекте и высокой скорости строительства и возведения новых домов качество работ вызывает у некоторых людей большие сомнения, поэтому не все хотят переселяться в новостройки).
• Опасения за прикрытие программы, как это случалось ранее. Поэтому иногда люди предпочитают продать квартиру уже сейчас, когда есть возможность продать ее по более выгодной цене, чтобы не пребывать многие годы в неопределенной ситуации.

Важно! По оценкам экспертов, в связи с повышенным спросом на жилье, попавшее под снос, цены на квартиры в этих домах повысились на 20 – 25%.

В наиболее невыгодном положении в данной ситуации оказались люди, проживающие в хрущевках, но сделавшие дорогой ремонт со встроенной мебелью и из качественных материалов. Они не могут продать квартиру и окупить свои вложения, а условия при переезде окажутся не лучше.

У большинства людей проживание в старых хрущевках и в ветхом жилье ассоциируется с тесными и неблагоприятными условиями. Однако среди домов, включенных в список под снос, есть дома, где квартиры имеют высокие потолки, просторные комнаты и большую площадь. Государство не может предложить в таком случае лучшие условия, а чаще всего в новых квартирах они могут оказаться и похуже.

На законодательном уровне допускается, что по программе реновации список утвержденных для сноса домов может корректироваться. Жители общими усилиями могут добиться того, чтобы их дом исключили из программы, если встанут на защиту своих прав. Именно такая ситуация и определяет дополнительные риски для тех, кто хочет купить квартиру в старом доме с расчетом обменять ее на жилье в новостройке.

Выгодно ли покупать жилье в доме под реновацию

При прямолинейном рассмотрении, подобная сделка выгодна: квартира в новом доме в благоустроенном районе будет дороже, чем жилье на вторичке — в старой постройке сталинских и хрущевских времен. Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.

Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:

• Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
• Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
• Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
• Качество нового жилья не проверено временем. Люди опасаются, что при таких темпах застройки, через несколько лет могут выявиться различные проблемы.
• Нет гарантии, что взамен старой хрущевки дадут то, что ожидалось. Количество квадратов может оказаться равнозначным, а район – отдаленным. А от расположения объекта недвижимости сильно зависит ее цена.
• Дом может быть исключен из программы реновации. Если жители общими усилиями решат добиваться соблюдения собственных интересов, объект могут исключить из списка под снос.
• В программу реновации могут внести изменения. Сегодня властями разрабатывается новый проект по обновлению жилого фонда Московской области. Согласно проекту, переселенцам будут предложены квартиры большей площади, но разницу потребуется оплатить из своего кармана. Такой подход вызвал опасения, что его могут применить в будущем и к программе по реновации Москвы.

Несмотря на то что покупка квартиры в доме под снос имеет очевидные выгоды, подобная сделка несет большие риски в плане перспективы. Поэтому решение должен принять каждый сам, исходя из ситуации и возможностей. Можно по этому вопросу проконсультироваться со специалистами.

Важно! Квартиры, попавшие под реновацию, можно купить даже в ипотеку. Есть банки, которые готовы кредитовать старое жилье. Но их риски связаны с другими факторами. Если даже человек, купивший квартиру в старом доме и предоставивший ее банку в залог, не получит новое жилье, банк гарантирует возврат заемных средств имеющейся недвижимостью.

Покупка и продажа квартир в домах, даже уже внесенных в список под снос, не запрещена законодательством.

Процедура осуществляется по стандартной схеме, собираются такие же документы для регистрации договора купли-продажи и передачи прав собственности.

Единственное, в связи с активными нынешними спекуляциями на данном секторе рынка, следует четко помнить о рисках сделки и обезопасить себя от мошенников.

Важно! Продать квартиру можно до момента подписания соглашения об ее изъятии с соответствующими органами.

Иногда граждане путают момент: после того как первый жилец дома подписал договор на обмен, согласившись переехать, дом нельзя уже исключить из программы. Но на продажу квартир не налагается никаких запретов.

Этапы покупки квартиры в доме под снос стандартные:

1. Поиск подходящего варианта.
2. Сбор документов.
3. Составление и подписание договора о купле и продаже.
4. Расчет.
5. Регистрация передачи прав собственности.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Договор ДКП.
• Право собственности на жилье от продавца вместе с бумагами, подтверждающими это право (в зависимости от ситуации – свидетельство о наследстве, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации и т. п.).
• Документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план, разрешение на перепланировку, если она имела место быть).
• Справки из ЖКХ и выписка из домовой книги о прописанных лицах, количестве собственников, отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Дополнительные соглашения и разрешения (нотариальная доверенность, согласие от второго супруга на сделку, разрешение от органов опеки и т. д.).

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски, поэтому все документы должны быть досконально проверены на подлинность, а справки должны иметь действующий срок. Покупателю следует проявлять внимательность и осторожность в следующих ситуациях:

• При осуществлении сделки по доверенности.
• При наличии несовершеннолетних собственников.
• При продаже объекта, который недавно был получен по наследству или договору дарения.
• При фигурировании материнского капитала во время предыдущей сделки.
• При покупке приватизированного жилья.
• При совершении сделки с людьми преклонного возраста.

Если обнаружатся неточности и ошибки в документах в любом из случаев, или не были получены соответствующие разрешения, или при появлении третьих заинтересованных лиц, оспаривающих свои права на жилье, сделка легко может быть аннулирована через суд, и квартиры которые продавались, вернутся к хозяевам, а возврат денег в таком случае не гарантирован.

Важно! Если вы покупаете жилье у людей преклонного возраста (а в хрущевках старых времен таких лиц проживает немало), обязательно требуйте справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность продавца.

Перед покупкой такого жилья целесообразно проверить, в какой очереди стоит дом под снос. Чтобы получить выгоду, лучше покупать жилье в тех районах и домах, которые стоят  в ближайшей очереди по программе реновации. Такую информацию можно уточнить на сайте мэрии города Москвы.

Искать подходящий вариант можно на сайтах объявлений в интернете. Или лично обойти интересующие объекты и посмотреть объявления, пообщаться с жителями и т. д.

Но в связи с актуальностью данного вопроса в интернете появились отдельные интерактивные карты, на которых сосредоточены предложения по продаже квартир в домах под реновацию. Перейти к поиску можно через ссылку, представленную ниже.

{место под интерактивную карту}

Сделки с квартирами в новых построенных домах

Законодательством не определены никакие ограничения по сделкам подобного рода. Соответственно, в новых построенных домах можно и продать, и купить квартиры. Но все же есть некоторые нюансы, которые следует учесть.

Можно ли будет купить квартиру в построенном доме

Программа реновации разработана с целью переселить жильцов из старых домов. При таких обширных масштабах проекта и огромной очереди на переселение в них не должны оставаться невостребованных квартир.

Однако если такие квартиры останутся, их можно купить.

С учетом того, что правительство предоставляет возможность именно участникам программы приобрести дополнительные квадратные метры или еще одно жилье по рыночной стоимости, да еще и со скидкой 10%, сторонним жителям надежды остается мало.

Но если найдутся желающие продать свою новую квартиру, приобретение в новостройке можно будет сделать по стандартным правилам. Вопрос цены и выгоды в данном случае каждый решает для себя сам.

Можно ли будет продать квартиру, полученную по реновации

При желании продать новую квартиру, сделку можно осуществить без проблем после получения на нее прав собственности. Это такая же собственность владельца, и он вправе делать с ней все, что угодно, в том числе и продать.

Единственные ограничения могут возникнуть в плане уплаты налогов.

По российским законам, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, уплачивается налог на доход в размере 13%. Иногда срок владения для продажи без налогообложения сокращают до 3 лет.

Однако в данных обстоятельствах следует учитывать, что переоформление прав собственности происходило не по доброй воле человека. И это его не новые, а старые права на жилье. В таком случае было бы нецелесообразно обнулять срок владения недвижимостью и требовать налог при ее продаже.

Важно! Согласно п.2 ст. 217.1 НК РФ, если старая квартира меняется на новую по программе реновации, сроки владения суммируются.

Это значит, что при соблюдении вышеуказанных сроков, то есть владении объектом недвижимости более 3 или 5 лет, можно будет продать ее без уплаты налогов.

Таким образом, законодательных оснований на запрет сделок с недвижимостью, попавшей под программу реновации, нет. Покупка и продажа квартир в домах под реновацию и в новостройках производятся на общих основаниях. Риски сделок подобного рода просчитывает каждый для себя сам с учетом преследуемых интересов и существующих обстоятельств.

Источник: https://renovacia77.ru/info/kupit-kvartiru.html