Ответственность по инвестиционному договору

Содержание
  1. Договор об инвестиционной деятельности: основные положения
  2. Что представляет собой инвестиционный договор
  3. Подготовка к заключению инвестиционного договора
  4. Механизм заключения инвестиционного договора
  5. Основные обязанности заказчика
  6. Основные обязанности инвестора
  7. Что нужно знать о договоре инвестирования между физическим и юридическим лицом
  8. Предмет договора
  9. Срок действия договора
  10. Порядок расчетов
  11. Сроки и порядок реализации инвестиционной деятельности
  12. Права и обязанности сторон
  13. Имущественные права
  14. Ответственность сторон
  15. Основания и порядок расторжения договора
  16. Разрешение споров из договора
  17. Форс-мажор
  18. Заключительные положения
  19. Бланк инвестиционного договора строительства объекта недвижимости 2020
  20. Понятие и содержание договора инвестирования
  21. Отличия от участия в долевом строительстве
  22. Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
  23. Как заключается с физическим и юридическим лицом
  24. Государственная регистрация права собственности
  25. Риски инвестора
  26. Заключение
  27. Договор инвестирования
  28. Общие понятия: инвестиционный договор
  29. Условия заключения инвестиционного договора
  30. Нюансы инвестиционного договора
  31. Цена проекта
  32. Передача объекта
  33. Подводные камни
  34. Договор инвестирования строительства жилого дома
  35. Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства
  36. Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Договор об инвестиционной деятельности: основные положения

Ответственность по инвестиционному договору

С каждым годом в мире увеличивается число инвесторов, ищущих способы увеличить свои доходы за счет прибыльных инвестиций. Существует несколько видов договоров между контрагентами, позволяющие зафиксировать условия договора, в том числе и договор об инвестиционной деятельности с физическим лицом.

Инвестиционное сотрудничество может быть оформлено в виде таких договоров гражданско-правового характера:

  • купли-продажи;
  • лизинга;
  • подряда;
  • простого товарищества и др.

Инвестиционный договор может быть заключен между любыми участниками инвестиционного процесса. Чаще всего инвестиционный договор с физическим лицом заключают в рамках операций по купле-продаже имущества или при открытии инвестиционного счета в финансовой компании.

Что представляет собой инвестиционный договор

В общем виде инвестиционный договор представляет собой контракт между двумя сторонами, одна из которых, называемая инвестором, обязуется осуществить инвестирование финансовых средств в предмет договора в течение оговоренного  срока. В российском законодательстве нет единого, четкого определения инвестиционного договора и поэтому инвесторам приходится использовать частные определения, упоминаемые в различных правовых юридических документах.

Под инвестиционной деятельностью, предполагающей заключение инвестиционного договора, подразумевается:

Из вышесказанного следует, что  предметом инвестиционного договора могут выступать любые объекты гражданских прав. Исключение составляют личные неимущественные блага.

Инвестиционный договор, как правило, заключается между заказчиком и инвестором. Заказчиком является человеком, который несет ответственность за  результат осуществляемой  им финансовой деятельности. Инвестором является физическое или юридическое лицо, инвестирующее свои финансовые средства в проект заказчика и стремящийся получить прибыль.

В случае, когда инвестиционное соглашение заключается в строительной сфере, в договоре может фигурировать третье лицо-подрядчик, который  занимается организационными вопросами и получает комиссионные за свою работу.

Подготовка к заключению инвестиционного договора

Заключению инвестиционного договора должна предшествовать большая работа по выбору заказчика или инвестиционной компании, с которой  будет осуществляться сотрудничество. Необходимо помнить, что выбор контрагента — сложный и трудоемкий процесс. Перед заключением договора необходимо  собрать и проверить информацию о предполагаемом заказчике.

Обычно комплекс мероприятий по выбору и проверке включает в себя следующие основные этапы:

  • выбор потенциальных партнеров;
  • проверка деловой репутации потенциальных партнеров;
  • проверка документов выбранных потенциальных партнеров (лицензии, свидетельства о регистрации и другие правоустанавливающие документы);
  • окончательный выбор партнера.

Договорные формы осуществления инвестиционной деятельности широко распространены, поэтому не стоит опасаться заключать такие договора, несмотря на отсутствие четкой нормативно-правовой базы.

Механизм заключения инвестиционного договора

Процедура заключения сделки и заключения инвестиционного договора заключается, в конечном счете, в документальной фиксации предмета и условий устных договоренностей.

В договоре может быть прописан один из вариантов получения дохода:

  • фиксированные суммы выплаты вознаграждения;
  • выплаты вознаграждения в зависимости от полученных финансовых результатов.

Совет! Выбор способа получения дохода зависит от многих факторов, к числу основных из которых следует отнести возраст инвестора, его склонность к риску, общий объем имеющегося капитала.

Фиксированные выплаты защищают инвестора от отсутствия дохода, поэтому этот вариант больше подходит приверженцам консервативных инвестиционных стратегий.

Выплата вознаграждения в зависимости от полученных результатов может принести значительно больший доход  или не принести его вовсе, поэтому эта форма выплат больше подходит тем инвесторам, которые придерживаются рисковых стратегий инвестирования.

Договор нa инвестиционную деятельность должен соответствовать требованиям законодательства.

В нем должны быть четко прописаны:

  • наименование договора;
  • время заключения договора;
  • информация о сторонах, заключающих инвестиционный контракт;
  • место подписания контракта и юрисдикция, в которой будут решаться возникающие споры;
  • цена контракта;
  • срок действия инвестиционного договора;
  • порядок передачи инвестиционного объекта, если это подразумевается в договоре, и др. важные вопросы.

Процесс передачи финансовых средств  заказчику может осуществляться двумя способами:

  • финансовые средства передаются заказчику полностью в сроки, оговоренные в договоре;
  • финансовые средства передаются частями в сроки, оговоренные в договоре.

Совет! Не всегда стоит перечислять все финансовые средства сразу. Первый вариант лучше всего использовать, если инвестор полностью доверяет заказчику. В остальных случаях наилучшим выбором является поэтапное перечисление финансовых средств.

Качественный инвестиционный договор минимизирует риски как заказчика, так и инвестора.

Основные обязанности заказчика

В  инвестиционном договоре следует обязательно прописывать обязанности обеих сторон.

К основным обязанностям заказчика относятся:

  • соблюдение сроков реализации инвестиционного проекта;
  • своевременное предоставление инвестору отчета о расходовании финансовых средств;
  • формирование пакета необходимых документов по инвестиционному проекту;
  • контроль за реализацией проекта и др.

Заказчик обязан выполнять не только перечисленные выше требования, но и многие другие, связанные  индивидуальными  особенностями инвестиционного проекта.

Основные обязанности инвестора

В  основные обязательства инвестора по инвестиционному договору должны входить:

  • в оговоренный срок и в полном объеме передать финансовые средства заказчику;
  • принять выполненную в соответствии с инвестиционном договором работу;
  • выплатить заказчику оговоренное вознаграждение;
  • зарегистрировать в случае необходимости права собственности на полученный инвестиционный результат.

Договор о совместной инвестиционной деятельности позволяет обеим сторонам не только получить дополнительный доход, но и защищает каждую из сторон в случае возникновения спорных ситуаций.

Совет! На протяжении всего периода реализации инвестиционного проекта инвестору необходимо постоянно контролировать движение денежных средств!

Источник: http://tv-bis.ru/investitsionnoe-pravo/106-dogovor-ob-investitsionnoy-deyatelnosti.html

Что нужно знать о договоре инвестирования между физическим и юридическим лицом

Ответственность по инвестиционному договору

Часто предприниматели сталкиваются с проблемой отсутствия необходимого объема денежных средств для открытия нового бизнеса или развития уже имеющегося дела. Очевидным решением такой проблемы является получение кредита на нужную сумму, но это не выгодно с экономической точки зрения и оформление занимает слишком много времени.

Сейчас все более и более популярным становится другой способ получения денег, необходимых для развития и поддержания бизнеса, – инвестирование.

Для того чтобы обезопасить себя от мошенничества и предоставить гарантии взаимовыгодного сотрудничества инвестору, между ними составляется договор, являющийся гарантом безопасности сделки.

Как его составить и на какие моменты необходимо обратить внимание, мы разберемся ниже.

Предмет договора

Предметом договора является результат предпринимательской деятельности, в которую инвестор вкладывает свои средства. Давайте рассмотрим предмет инвестиционного договора на примере строительного бизнеса:

  • Если мы берем в качестве образца строительный бизнес, предметом договора будет выступать проект застройки, на реализацию которого инвестор будет осуществлять денежные отчисления.
  • Согласно договору, инвестор должен передать застройщику необходимые денежные средства. Застройщик, в свою очередь, должен с их помощью реализовать проект и рассчитаться с инвестором, указанным в договоре способом.
  • Деньги, полученные от инвестора, должны быть направлены на контроль рабочего процесса, его выполнение и иные действия, связанные с реализацией инвестиционного проекта.
  • Соглашение между застройщиком и его инвестором относится к категории смешанных, так как оно состоит из элементов различных договоров. Отношения между ними регулируются на основании ГК РФ.

Срок действия договора

Срок действия соглашения, направленного на развитие бизнеса, регламентируется следующими правилами:

  • Вступает в силу после того, как все стороны, участвующие в проекте, его подписывают.
  • Прекращение его действия наступает после того, как все стороны выполняют свои обязательства, указанные в документе, в полном объеме.
  • При необходимости, стороны могут продлить срок действия соглашения или указать условия, наступление которых станет причиной его расторжения. Продление договора, в сфере инвестирования в строительство, может наступить, если работы на объекте временно приостановлены и объект прошел процедуру консервации.

Порядок расчетов

Определение порядка расчета между сторонами соглашения заключается по следующему принципу:

  • В документе указывается размер необходимых инвестиций.
  • Составляется график, согласно которому будет реализовываться процесс финансирования проекта, путем перечисления необходимых денежных сумм на счет заказчика.
  • В соглашении могут быть описаны случаи, возникновение которых будет являться поводом для увеличения размера инвестиций. При их наступлении инвестору будет необходимо произвести дополнительные денежные вложения в проект.
  • За выполнение проекта инвестор обязуется выплатить определенную денежную сумму на счет заказчика или предоставить ему долю в проекте, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению.
  • Денежные средства, полученные в качестве вознаграждения, должны быть перечислены на счет заказчика, указанный в тексте соглашения.

Сроки и порядок реализации инвестиционной деятельности

Срок действия договора определяется заинтересованными сторонами, и отсчет времени начинается после того, как инвестор передаст застройщику утвержденный вариант проекта. Если необходимо продлить срок действия договора, можно заключить дополнительное соглашение, которое будет прикреплено к основному документу договора.

При необходимости, стороны могут составить график выполнения отдельных этапов работ, что позволяет принимать сдачу проекта поэтапно, а не целиком после его завершения.

При выполнении всего запланированного объема работ заказчик оповещает инвестора, после чего происходит сдача объекта.

Если сдача объекта прошла успешно, стороны подписывают акт, который служит гарантом того, что все стороны выполнили возложенные на них обязательства.

Права и обязанности сторон

При подписании договора инвестирования заказчику и организации, осуществляющей инвестирование, вменяется ряд прав и обязанностей, которыми они могут руководствоваться при реализации инвестиционного проекта (ИП).

Инвестор должен выполнять следующие условия:

  • Предоставлять финансовую помощь для реализации ИП в полном объеме, согласно заключенному соглашению.
  • В случае возникновения необходимости инвестор должен помогать в получении и оформлении документов, необходимых для реализации ИП.
  • Выполнить мероприятия по приему законченного проекта или назначить ответственных лиц, для совершения данного действия.
  • В случае приема ИП вся ответственность по его содержанию ложится на инвестора, в том числе и риски, связанные с его эксплуатацией.
  • Если соглашением предусмотрены дополнительные обязательства со стороны инвестора, их выполнение также обязательно.

Заказчик, используя финансовые средства инвестора, в свою очередь, обязан выполнять следующие условия:

  • Подготовить место реализации ИП.
  • Обеспечить доступ ко всем ресурсам, которые будут востребованы для выполнения ИП.
  • Осуществить наем подрядчиков для реализации инвестиционного проекта (ИП).
  • Выплатить заработную плату подрядчикам.
  • Управлять всеми процессами и рабочими группами, участвующими в реализации ИП.

Инвестор имеет право:

  • Контролировать выполнение проекта на любом из его этапов и делать это при содействии уполномоченных лиц, назначенных со стороны заказчика.
  • Инвестор имеет право передать свои права и обязанности третьим лицам, с условием их согласия.
  • Производить контроль над темпами реализации ИП, не вмешиваясь при этом в сам оперативный процесс.

Заказчик имеет право:

  • Использовать для реализации ИП подрядчиков.
  • Требовать от инвестора выполнения возложенных на него обязательств в полном объеме и в указанные сроки.
  • Если инвестор даст разрешение, заказчик может передавать свои права и обязанности сторонним лицам.
  • Самостоятельно решать, куда и в каком объеме направить денежные средства, полученные от инвестора, в рамках реализации ИП.

Обратите внимание! Невыполнение своих обязательств, прописанных в договоре, будет достаточным поводом для расторжения текущего соглашения и применения штрафных санкций к нарушителю.

Имущественные права

Инвестор имеет право распоряжаться объектами инвестиций или результатами их деятельности, если иное не предусмотрено настоящим договором. Заказчик, в свою очередь, имеет право рассчитывать на вознаграждение, за реализацию ИП, или получить в распоряжение некоторую его долю. Все нюансы должны быть отражены в тексте договора в обязательном порядке.

Ответственность сторон

Все стороны, участвующие в реализации ИП, несут ответственность за игнорирование обязанностей, возложенных на них, согласно договору, или за их выполнение не в полном объеме. Регулирование данного процесса производится, согласно действующему законодательству РФ.

Заказчик имеет право продлить срок сдачи ИП, если инвестор не предоставил необходимые денежные активы в срок. Срок продления должен быть соразмерен просрочке.

Если у сторон возникают какие-нибудь разногласия, и они не могут быть решены самостоятельно, – спор разрешается в суде, согласно действующим законам РФ.

Также заказчик несет ответственность за готовый проект, в случае его несоответствия конечному плану, или, при выявлении нарушений, допущенных при его реализации.

Основания и порядок расторжения договора

Действующий договор может быть расторгнут, если:

  • Стороны пришли к согласию относительно прекращения действия договора и определились с тем, каким образом будет осуществлен взаиморасчет.
  • Был доказан факт нарушения условий соглашения одной из сторон.
  • Если сторона имеет право на разрыв соглашения в одностороннем порядке, и оно подтверждено каким-либо нормативно-правовым актом или документом.
  • Произошло сильное изменение обстоятельств, на основании которых было заключено текущее соглашение.

Порядок расторжения выглядит следующим образом:

  • Одна из сторон посылает письмо с уведомлением о расторжении соглашения своему партнеру.
  • Если на него не будет получен ответ в течение 1 месяца – соглашение будет считаться расторгнутым.
  • Если были получены возражения, но решение остается неизменным – сторона имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом своего партнера.

Если у вас нет полномочий расторгать договор в одностороннем порядке, вам необходимо договориться со своим партнером по проекту или решать дело в суде, предоставив необходимые доказательства правомерности своих действий.

Разрешение споров из договора

Все разногласия, возникшие в ходе реализации ИП, необходимо решать на основании принятия взаимного соглашения. Это является наиболее быстрым и безболезненным решением проблемы. В случаях, когда подобного соглашения достигнуть не удается, спор передается в суд, который будет выносить решение по данному вопросу на основании действующих законов.

Форс-мажор

Бывают ситуации, когда выполнение сторонами договора обязательств по текущему соглашению невозможно по причине непреодолимых обстоятельств. В таком случае, если их наличие подтверждено справками из уполномоченных органов, – стороны освобождаются от ответственности.

Если во время реализации ИП были внесены поправки в действующие законы, и они ухудшили условия для участников соглашения, срок действия будет продлён на время, необходимое для преодоления возникших обстоятельств. Размер инвестиционных вложений также может быть скорректирован.

Если из-за форс-мажорной ситуации просрочки по времени реализации проекта превысят определенный временной промежуток, оговоренный в соглашении, стороны имеют право отказаться от той части договора, которая не может быть реализована. Возмещение убытков в таком случае не предусматривается.

Заключительные положения

Договор необходимо составлять в трех экземплярах, которые обладают одинаковой юридической силой. Один экземпляр необходимо предоставить органу, ответственному за оформление имущественных прав на ИП, а остальные экземпляры распределяются между участниками проекта.

При возникновении необходимости в отправке уведомлений, относящихся к проекту, стороны должны передать их посредством официальных писем или лично по адресу, указанному в договоре. Если одна из сторон изменила свой адрес или контактный телефон – необходимо известить об этом все стороны договора.

При подписании договора участники процесса назначают своих представителей и определяют круг их полномочий. Любые действия, регламент проведения которых не предусмотрен в действующем соглашении, должны регулироваться на основании законов РФ.

На основании этих положений осуществляется любая инвестиционная деятельность, в том числе и составляются договоры инвестирования между физическими и юридическими лицами.

оригинал статьи находится здесь: https://kredity-dlya-biznesa.com/pomoshch/dogovor-investirovaniya-mezhdu-fizicheskim-i-yuridicheskim-litsom/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c68576031fe3800ae848339/chto-nujno-znat-o-dogovore-investirovaniia-mejdu-fizicheskim-i-iuridicheskim-licom-5c6abeb931fe3800ae849b13

Бланк инвестиционного договора строительства объекта недвижимости 2020

Ответственность по инвестиционному договору

Привет!

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Понятие и содержание договора инвестирования

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.
Это могут быть:

  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

  • заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  • имеет необходимые разрешения на строительство;
  • является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Заключение

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Источник: https://greedisgood.one/investitsionniy-dogovor-stroitelstvo-obyekta-nedvizhimosti

Договор инвестирования

Ответственность по инвестиционному договору

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны.

Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль.

И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам.

Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций.

Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем.

Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес.

Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта.

Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ.

В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик.

Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем).

Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса.

Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу.

А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Читайте далее

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Источник: https://kudainvestiruem.ru/obschee/investicionnyj-dogovor.html

Ответственность по инвестиционному договору

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Истории о квартирных аферах из практики рынка недвижимости рассказаны в разделе «Махинации с жильем».

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/

Юрист расскажет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: